10年后的房子，是“白菜价”还是“钻石价”，专家用“八字”预测
10年后的房产，是“白菜价”还是“钻石价”，专家用“八字”预测
用发展眼光看待问题是我们准确判断任何事物的前提，以前拥有自行车都是一件奢望，现在发展到家家户户都有了小汽车，以前拿着“大哥大”让周围人投来艳羡目光，现在人人手中都有一部可电话可拍照的手机……总之，以前不可企及的事物，现在都发展成为了现实。
房子，何尝不是如此呢？以前我们住的茅草屋，发展成为砖瓦房，到现在已经住上了高楼大厦，商品房不再是部分人的专属，而是大多数人的居所。当然，这所有的一切，得益于我们经济的快速发展和人们收入水平的提高。
不过，房价的脚步也没停歇，10年前只需要四五千元一平米的房子，现在可能要两三万一平米。根据易居研究院发布《100城住宅价格报告》数据显示，一、二、三四线城市新建商品房均价分别达到42548元/平方米、13762元/平方米和10698元/平方米。13个城市步入了“超高房价”行列，另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间。
按照报告定义，单价大于2万，就属于超高价行列，单价介于1.4万-2万之间，就属于高价行列，单价介于1万-1.4万则属于中等房价行列，8千-1万定义为低房价，低于8千则认为是超低房价，各位所在城市房价可对号入座。
但是，也并不是所有地方房价都是如此，也有很多城市住房均价只有2000多、3000多元一平米，比如鹤岗、大兴安岭、石嘴山、双鸭山、吐鲁番、七台河等等。
楼市分化，房价分化，如果把这个时间推移到20年前，相信普通大众没有多少人会想到今天的楼市与房价格局。但是，也一定有一部分人先知先觉，他们虽没有前后眼，但他们在那个时候敢于倾力购房或者投资，想必也是经过认真琢磨得出的判断。
现在的问题是，一方面，这些年房价“涨多跌少”，其价格屡创新高；另一方面，城镇人均住房面积已经达到39平米，与发达国家数据大幅缩小；再一方面，人口净增加数逐年减少，而劳动人口逐年减少，2018年已经跌破9亿至8.97亿。
那么，在各种影响房价的因素逐步减弱的现状下，未来的房价还会继续上涨吗？10年后的房产，是“白菜价”还是“钻石价”？笔者通过对历年数据分析认为，影响房价的因素很多，但最重要的还是在这两个方面，它决定了未来房价走向：
第一、人口流向对城市房价走向影响
无论是刚需自住购房，还是投资购房，这些房子终究是用来住的，只是或早或晚流转到有实际居住需求的群体而已，所以，有多少人口就决定了有多少购房需求。这些年房价快速上涨，最直接的因素就是快速城市化使大量农村人进入城市安家落户，带来大量的住房需求。
我们跟发达国家一样，均是通过城市化完成向初级发达国家冲刺的目标。所以，在城市化这条路上，我们一直在努力。我国1999年常住人口城市化率是30.89%，到2018年时，这个数据达到59.58%，20年时间年均城市化率为1.43%，最近5年基本保持在年均城市化率1%速度，未来10年年均城市化速度会有所下降。根据恒大研究院报告预计，到2030年中国城市化率将达到70.6%。
根据报告预计，到2030年，新增城市人口将在2018年基础上再增加近2亿人，至10.2亿。这里大家可能会问一个问题，不是劳动人口降低了吗？为什么城市人口还在继续增加，这些城市人口主要来自于农村流入，以及区划调整。换句话说，主要是存量，而且城市化率70%还是发达国家最低标准，比如日本已经超过90%，美国早已超过80%。长期来看，我们也要达到这样的水平。
按照现在的人口流向，这些新增城市人口将大部分流入国家规划的城市群，以及地方形成的都市圈。就城市群来讲，国家规划了19个，会因为城市群之间发展不平衡出现人口流入多少区分。比如长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群大概率是未来人口流入主要区域，而其他城市群则分流剩下的新增城市人口。
由此看来，未来城市之间的房价会继续因为人口流入多少而出现分化，强者恒强，房价大概率是“钻石价”，此长彼消，在总人口没多大变化的情况下，那些人口净流出的城市或地区，出现“白菜价”的可能性也大大增加。
第二，货币增速变化对房价走向影响
从近10年的M2货币供应量可以看出，2009年M2是60.6万亿，到2018年时是182.6万亿，净增加了两倍，就拿2019年上半年来说，半年时间就增加了近10万亿，达到191.9万亿，不出意外的话，全年应该能达到200万亿。
货币供应多了，手中的钱自然就贬值了。举个例子，10年前，一件商品是2元钱，10年后，货币总量增加了两倍，那么同样的一件商品价格5元、6元就很正常了，从这个角度看，房价上涨，不是房产本身增值了，而是价格同比例扩大而已，只是房子本身总价较高的缘故，看起来价格增加多了罢了。
但是，这里有一个现实问题。从历史上看，M2货币供应增速与经济发展增速保持高度的一致性，随着经济增速趋缓，M2货币供应也会保持已经降到两位数以下，2017年M2增速为8.2%，2018年8.1%，不出意外的话，2019年预计也应该在8.5%内，这与经济增速L型相匹配。
所以，在可以预计的未来10年，货币增速还会缓慢下降，根据专家预测，未来10来年，M2增速基本上是GDP增速+物价指数，物价指数假定在2%上下浮动。那么，到2030年，这个M2增速基本上就在7-7.5%，相比过去10年M2年均两位以上增速，会有一个3%左右的一个降速，对应过去10年房价年均增速8.5%左右，在未来10年，从M2角度，房价年均增速将在5.5-6%之间。
如果把M2与第一点的人口因素结合起来看，上面提到的潜力城市群和都市圈的房价潜力显然是要高于5.5-6%这个平均数，这些城市房价就是我们常讲的“钻石价”城市。当然，还有很多城市达不到这个平均增速，而瞭望智库提到的80来个收缩型城市（未来还会增加）人口持续流出，房价增长缺乏需求支撑，所谓的“白菜价”基本上就出在这些地方。
当然，影响房价的因素还有很多，比如对短期房价影响主要就是楼市调控因素，对短期和中期影响还有土地因素等等，但这些都不足以影响长期房价走向。
针对未来房价走向问题，著名经济学家用“八字”做出预测
专家认为，整体房价继续上涨不需要再论证，是需要也好，还是规律使然也罢，但需要注意的是，由于地区与地区之间，城市与城市之间，所匹配的资源有优有劣，财富有多有寡，纵观世界主要发达国家房地产发展轨迹，中国未来的房价也逃不出“白菜价钻石价并存”的宿命。
专家的对未来房价预测核心观点：白菜价钻石价并存
笔者认为，应该说这“八字”是非常有价值的。虽然很多人都预感到未来房价还会上涨，但到底是像这轮楼市“一涨俱涨”，还是只是部分城市上涨而弄不清楚。专家的话提示很清楚。正如文章前面所分析那样，房产的价值依附于城市，城市潜力发展大，房子自然就有潜力，房产自然就具备钻石价基础。而城市经济发展较差，就业机会较少，留不住人，随着住房需求饱和，房子沦为“白菜价”的概率也就增加，这些本上也是10年后城市房产格局。
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算命投资 圈中奇事：不见面不尽调 八字合即打款 成败天注定
近日，创投圈出现了一种“稀奇古怪”的投资行为艺术：算命投资。
这要源于蓝杉创投创始人唐绍奇发布的一条朋友圈：蓝杉创投6个月前上轮投资的神奇屋无人便利站，当时也没去广州考察，也没和创始人见面，就直接汇款了: 因为看了创始人的生辰八字。彼时，神奇屋刚刚发布了最新一轮的融资消息。
不见面，不尽调，仅仅靠生辰八字就完成了一笔百万级别的融资。蓝杉创投自称有一套投资方：
收集创始人的生辰八字；
找易经顾问测算创始人运势；
向项目方索要BP；
根据运势清晰情况决定要不要和创始人当面沟通；
打款。
仅仅五步，最短只需一天，便敲定了投资。
听上去似乎不靠谱，且这一行为被不少创投圈人士所诟病，但蓝杉创投自称去年投资的项目中有接近三分之一拿到了知名机构的下一轮投资。这究竟是蓝杉创投独有的“投资秘籍”，还是整个创投圈隐藏的投资怪癖？
注：本文内容主要来自铅笔道记者采访和网络公开信息，论据难免偏颇，不存在刻意误导。
“给我你的生辰八字”
神奇屋创始人罗杰诚向手机另一端这位素未谋面的投资人讲述着自己的项目。
那是去年11月的事情，他启动神奇屋融资的已有两个多月。他几乎见遍了国内的顶级VC，但对方普遍持观望态度，“IDG到公司考察了三次都没有投”。
手机的另一端是蓝杉创投创始人唐绍奇。大约4个月以前，唐绍奇第一次在一个创始人群里接触到神奇屋这个项目，但当时他同样没有投资意向。
那时候，缤果盒子等披着炫酷技术外衣的新零售项目风头正盛。相比之下，神奇屋看上去并不受资本青睐。
据媒体报道，神奇屋成立于2016年年底，定位轻食茶饮社区＋控制仓储式自动售货机的复合便利店。通过将屋顶改造为微型自动仓库，神奇屋将扩大的室内空间升级为具有社交和休闲属性的公共空间，并在店内提供自助打印、公交卡充值和手机充电等社会公共服务。
4个月后，当唐绍奇和罗杰诚聊起项目的时候，局势变了。缤果盒子不断爆出裁员等新闻，炫酷的技术似乎无法掩盖不盈利的事实，“现在用电子标签的，没有一家盈利的，它既不能降低成本，也不能提高效率”。
“我不知道他从哪里得到我的微信，后来他加上了我的微信，就聊上了。我讲了整个项目的一些情况，包括一些理念，他也认同。”
业务介绍完，唐绍奇抛来一个问题，“给我你的生辰八字”。罗杰诚有点儿懵，“不知道要做什么，当时以为是看我的年龄”。他清楚地记得，当时唐绍奇并没有表达投资意向。
罗杰诚不知道的是，唐绍奇要完他的生辰八字便找了易经顾问（绝配伴侣创始人）占卜了一下。易经顾问占卜的结果显示：神奇屋无人智能便利站这个人即将突飞猛进大展宏图，必成大业！赶紧投！
差不多在要完生辰八字的第二天，唐绍奇就表明了投资意向：“唐总就说你要多少钱，我们就来实际了”。
不到三天，投资款到账。“整个过程，我们没有见过面，唐总也没来过公司，没有让我出具过任何公司的资料，就这么简单，我都觉得很诧异”。
创业者觉得诧异，但唐绍奇早已习惯这样的方式。
投资命理方
从去年开始，问创始人要生辰八字已经成了唐绍奇看项目的必备环节。他也总结了一套自己的投资方。
第一，收集创始人的生辰八字。“我认为人的命运在出生那一刻基本就确定了。他有多大成就基本都是命中注定的，有人说要靠努力，但其实努力也可以看成是命中注定要努力的。”
第二，找易经顾问测算创始人运势。“创业者的生辰八字和普通人不一样，我们首先看这些人是否具备创业的基因，其次他看5年以上的运势是不是够好”，唐绍奇表示，“毕竟快的话5年才能IPO嘛”。
第三，问创始人要来BP。唐绍奇通过BP来了解项目的业务形式，基本只投热门赛道，比如新零售，共享经济。
第四，根据运势清晰情况决定要不要和创始人当面沟通。唐绍奇表示，有些人运势比较清楚，这样的人无需线下沟通。有些人运势有争议的，易经顾问群里有人说好有人说不好，这时候就需要线下沟通了解更多情况。
第五，打款。打款的速度有快慢之分，有些人运势特别好，比如姬小蓝共享纸巾创始人马龙，易经顾问给出的结果是马龙当前运势非常优秀，2020年左右必成大业，赶紧投。唐绍奇当天便把投资款打了过去。
踩着80后尾巴出生，唐绍奇并不排斥算命，他觉得这是筛选项目的一个好方法。“投资毕竟还是投人嘛，比如其他创业者也去做无人售纸巾，他不一定能做起来，虽然都是同一个行业同一个项目，但每个人的能力和思维、人脉不一样，还是看个人运程。”
在旁人眼中，这或许是他的PR手段。这种怀疑不无道理，毕竟相比之下蓝杉创投是一家非常年轻的基金——成立于2015年年底，首期募资仅3000万元。
唐绍奇向铅笔道否认了这一观点。“我们也是给其他机构一个判断项目的方法，因为很多机构不知道这个项目是否可以成功，但如果说通过生辰八字判断创始人命运的话，我感觉就比较容易判断，就敢投了。”
只是这种招数，创投圈的其他人是否买单呢？
算命投资是行业常态吗？
在创投圈，这样的例子是一直存在却不为人知还是本身就是小概率事件呢？
一位创业者告诉铅笔道，曾经有两家投资机构也问他要过生辰八字，他均没有理睬：“这样做只能说明他们的投资逻辑非常失败，只能相信命运了。”
也有创业者打趣道：“之前一直知道有投资面相哲学的存在，但是看了这个真是让人大感意外。大家怎么看？各位投资大佬，我这命大师说了，行大运了，投资我的项目就是能给各位投资人带来大回报！！！不要错过机会哦！”
这似乎都指向一个事实：创投圈看面相并非今日才有。
区块链新贵赵东多年前的经历佐证了这一观点。彼时，从墨迹天气离开的赵东对于心里能不能拿到钱没有底，偶然在北京昌平遇到了一个老太太，让她算了一卦。老太太表示赵东在3个月内能拿到600万，结果真拿到了。
这一条消息在3月29日的王峰十问中得到证实。赵东表示，北京昌平老太太算命的故事的确是真的。当时所有车库咖啡和我相熟的小伙伴可以作证。因为事前连我自己都不知道结果。
无独有偶。同为区块链新贵的陈伟星在接受创业邦采访时有意无意透露了这样一条消息。当记者提问：在那么多风口之中你都出手创办了公司，为什么区块链这一次，你没有跳进去。
陈伟星的回答是：我看过我的八字，还要过几年再次创业才行。
也有投资人对于创投圈算命已经见怪不怪。他表示，占卜要八字、看星座这样的情况时有发生，“这很正常，有的时候我们自己也算一卦”。
但创投圈的怪癖不仅如此。一位投资人在朋友圈表示：还有这么玩儿的投资，是我知道的很多离奇古怪的投资行为艺术之一。
问题的关键在于此种投资行为艺术真的可信么？
算命投资可信吗？
当然，唐绍奇本人对此深信不疑。
去年，蓝杉创投总共投资了10余个项目，“我们有四个都被知名机构投了下一轮，比如神奇屋（万利加集团投资）、智山搬运机器人（央企投资）、姬小蓝共享纸巾（真格基金投资）、北京捷足先登教育，占比差不多有三分之一”。
在他看来，算命对投资决策有较大的影响（起码占50%）。但算命也有讲究，关键是算得准不准。其关键在于大师，找到这样的大师很难，在唐绍奇眼中绝配伴侣创始人恰好具备了这样的基因，“他跟台湾老师宋英成学了三五年，又具备互联网创业的经验，只懂算命可不行”。
给创业者算命让他加快了投资决策。比如投资姬小蓝共享纸巾，他当天就打款。这样的速度在股权VC领域并不常见。业内人士表示，投资最快也要2周，平均时长则需要1个多月。
有些人的态度值得玩味。此前算过命的赵东则表示：“客观讲我本人并不信命，我更相信个人的努力。当然在个人的努力面前啊，还要把握住历史大势。”
但陈伟星的态度颇有意思。他的身份从创业者变成了投资人。如今，他摇身一变，成为区块链大佬，怒怼“古典投资人”朱啸虎，而他的投资战绩上已经有币安这样的明星项目。
有些人却旗帜鲜明地反对。一位股权投资人直接表示：“如果这样也算是方式，投行整个都可以取缔了，请上市公司那几家寺庙的住持下来，去各大院线面试。他们的LP得有多悲哀呀。”
投资人如此，创业者的态度也不尽相同。
在神奇屋创始人罗杰诚看来，算命也没有错。“当他（投资人）看好项目的时候，如果再通过一系列手段，比如说算一个运程的话，可能在成功几率上多一个加分，但这个分数是心里上的加分，会好受一点儿，就是一个心理安慰”。
果以优创始人李勇的态度截然相反。“创业、找合伙人是严肃严谨的事情，大师们能误导的人们也应该只是一小部分，绝大多数还是会，呵呵。我宁愿卖房卖车卖血卖肾，也不会让股东会出现这样的命理学大师。”
一个不容忽视的情况是如今创业者普遍缺钱。“现在的很多创业者对资金的渴望已经饥不择食了，卖房卖车，依然解决不了问题，所以才会一看见群里这个“经济年度人物”（唐绍奇的微信昵称）模样的大师，赶紧抓住一根稻草。”杨勇表示。
他的言辞似乎更激烈一些。在一个有唐绍奇的微信群里，他直接开撕，“蓝杉创投如果不是骗子机构，那么按照你们的投资逻辑，你们投中了下个快手、抖音、摩拜，我直播裸奔10 km。没见大师讨论产品、市场、需求。敬畏之心，是说的敬畏市场，严肃严谨对待创业这件事情，而不是敬畏鬼神敬畏生辰八字，难道大师们算出来我生辰八字不好，我就不能创业做事业了？瞎扯蛋啊！”
但这些都不能动摇唐绍奇的“信仰”。
4年前，他也曾经找好友给自己算了一卦。卦象显示：运势好，大运可以持续10年。
2年半前，他成立了蓝杉创投。但唐绍奇觉得自己并非由于友人的卦象才转行，“我2013年12月参加创业家黑马大赛，看到很多项目路演，我觉得项目不错，我就想如果我有钱我也可以进行投资。”
如今，他的微信昵称是“中国经济年度人物 ”，“我之前是给企业家开会颁奖的，这个奖项名称比较好嘛，就随便起的”。微信头像上，在中关村创业大街的一面墙上，他的个人照片异常夺目。
/The End/
编辑 薛婷 校对 付文学
铅笔道·头条号签约作者
