龙地(龙地集团)

从物流仓储管理到多元化资管平台？36氪对话黑石龙地CEO黄咏祥

来源：图虫创意

过去三年，全球物流地产意外受益于疫情后的电商发展及消费复苏。在中国市场，又出现了一次重磅交易。

近日，黑石（Blackstone） 房地产基金持有及管理的多元资产管理平台——龙地DragonCor，宣布平台旗下的资产组合中将会加入大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库。同时强调，龙地已从纯物流平台发展为覆盖仓储物流、长租公寓和商业办公的多元资产管理平台。有传言称，这次收购的资产包括富力地产的广州白云机场物流园，据接近该交易的人士对36氪表示，该传言不实。

2010年，开启多元化扩张的富力地产对外宣布，在广州白云机场北部投资30亿元、建造富力国际空港物流园，规划建设仓储面积100万平方米。同一年，黑石集团也在全球范围启动物流地产布局。

到目前为止，黑石旗下基金已通过200多笔交易收购全球超过15亿平方米的物流地产。2021年，没有转型成功的富力，分别通过两笔交易，彻底将粤港澳大湾区最大城市物流区 – 广州国际机场富力综合物流园100%股权转让予黑石集团，回笼53亿资金，用来度过债务危机。

在当时的出售交流会上，一位黑石房地产中国区前高管掩兴奋地表示：「一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。园区本身已经运营近10年的时间，已经是做得很好的项目。」

互联网电商的飞速发展，刺激各路资本抢滩全球物流资产版图，黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民也多次公开表示看多物流地产。

据克而瑞地产报告显示，今年以来有嘉里建设、香港置地、易商红木、新加坡地产商凯德集团等多家外资机构在中国房地产市场进行项目收购，仅以已披露数据统计，总金额超过283亿元。

在亚太地区，日本和中国不动产市场正在逆势吸引外资流入。与日元贬值、日本资产折价的逻辑不同，外资进入中国不动产市场投资持有型资产，不被视为一次投机。

日前，龙地首席执行官黄咏祥与36氪进行了对话，解读了公司从规模化扩张到多元化转型的战略方向，以及如何直面激烈的中国市场竞争。

| 36氪：数据显示，物流不动产市占率前五名公司分别为普洛斯、万纬、宝湾、宇培、丰树，龙地目前的市占率是多少？在中国的扩张计划是什么？在寻找投资机会时衡量标准是什么？

黄咏祥：鉴于中国物流行业快速发展的趋势和潜力，很难准确说明各市场参与者的市占额。尽管如此，我们认为龙地已经构建了国内规模最大并且最具综合性的物流资产组合之一。我们的物流组合覆盖了18个城市的40多个物流园区，其中包括大湾区最大的一站式综合物流园。龙地背靠全球最大的商业房地产持有者-黑石，并受益于黑石的规模优势、行业专识及其遍布全球的资源网络。

我们的目标是继续强化团队和平台的实力，在中国的一线城市寻找有改善潜力的资产和开发机会。我们致力于建设高品质仓库，以满足第三方物流、电子商务、生命科学和冷链等快速增长行业的租户需求。

| 36氪：能否透露关于此次收购的更多信息？

黄咏祥：我们的资产组合中新加入了大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库。地理位置优越，紧邻多条高速出口，可快速通达广州机场及大湾区主要城市。我们的租户均为电子商务、冷链等快速增长领域的国内领先企业。之所以能够获得他们的信任与合作机会，不仅取决于资产地理位置的战略布局，同时我们拥有强大的工程定制能力及卓越的物业管理服务，可以更高效地满足冷链等行业的不同规格的需求。

| 36氪：龙地的最新人事任命包括ESG部门负责人，龙地是怎样看待ESG的？

黄咏祥：ESG是我们的优先考虑事项之一，寻求创造积极的经济影响和为投资者创造长期价值，因此，ESG领域的资深专家古春晓女士的加入能够引领我们的团队在ESG领域的提升。除了在公司层面持续夯实公司治理、环境可持续和社会贡献，我们还努力将积极的ESG影响拓展至我们的资产、合作伙伴及运营所在的社区。我们项目自始至终都以相关的ESG原则为指引——确保项目自选址、设计、选材、施工和营运都遵循可持续发展的高标准。在现有管理的投资组合中，已有10项管理的资产获得了LEED绿色建筑的铂金级或黄金级认证。

我们为现有资产及新收购项目设立了宏伟的可持续发展目标，未来三年内我们将完成名下建筑资产100%绿色认证。同时，我们还与不同的组织和机构合作，推广脱碳倡议，例如，我们加入了联合国全球契约组织（UNGC），并与仲量联行（JLL）合作出版了ESG。我们将于近期发布首个ESG路线图以展示我们的ESG决心和指引未来的ESG行动。

| 36氪：龙地旗下资产组合也涵盖商业办公，在商业办公领域，龙地准备聚焦哪种资产？

黄咏祥：尽管龙地旗下资产组合日渐多元化，仓储物流仍然是我们的核心部分。随着中国电子商务的蓬勃发展（中国目前是世界上最大的电子商务市场）以及日益增长的中产阶级消费群体，我们更加坚信市场对于仓储物流的需求。龙地目前已在业内打造了一个强大的物流基础设施平台，并与我们的租户建立了信任和合作基础，未来必将从行业东风中获益。此外，我们的主要优势还包括来自黑石的支持。黑石是物流行业早期投资者之一，早在12年前就开始布局该领域；如今，黑石已在亚洲、美国和欧洲分别建立了大型物流平台。

| 36氪：龙地在长租公寓目前没有披露具体业务，是否已经介入该领域？

黄咏祥：龙地的资产组合也涵盖一家长租公寓——星荟方隅（Aroma Garden），一个商业办公园区，以及一个生命科学园，这些资产都位于上海。尽管我们将继续在住宅领域寻找一些投资机会，但我们的投资重点仍集中在仓储物流。

| 36氪：物流地产商进入长租公寓、商业地产领域的优势分别是什么？如何与市场上现有的大公司进行跨界竞争？

黄咏祥：对于龙地来说，强大的仓储物流业务已为我们与租户建立了良好的合作基础。我们的很多租户都是国内快速增长领域的领军企业，其中包括第三方物流、电商、生命科学、冷链等。

龙地与租户关系的维护及本地合作网络的建立为公司在中国探索其他业务机会提供了宝贵的价值。在仓储物流领域的规模也使我们建立了强大的中后台团队，从而助力我们改善其他资产类别的管理效率和成本。

作者|宋虹姗

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“隐形巨头”黑石集团的物流地产生意经

本报记者 张孙明烁 张家振 上海报道

出于对物流行业的持续看好，黑石集团在中国市场上的收购动作不断，正加速扩张物流地产版图，成为行业内的“隐形巨头”。

近日，黑石集团在中国创立的物流资产管理平台上海龙地物流有限公司（以下简称“龙地物流”）CEO黄咏祥高调亮相。黄咏祥表示，黑石一直在中国物流行业寻找有吸引力的投资机会，到目前为止，在中国物流方面已经投资了超过8.6亿美元。

据了解，黑石集团此前在国内物流市场曾进行了多轮扩张。例如，今年1月份，黑石集团斥资63亿元从富力地产（02777.HK）手中收购粤港澳大湾区最大的城市物流园70%的股权。通过这笔交易，黑石集团的物流地产投资组合规模扩容三分之一。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊向《中国经营报》记者分析称，按照戴德梁行的统计，高标库产品在过去10年里增长了8倍，已经成为市场投资的重中之重。随着疫后爆发的生鲜冷链和社区团购市场，物流仓库今天成为房地产行业的投资焦点完全合乎市场逻辑。

对于公司发展战略和项目布局等相关问题，黑石集团和龙地物流方面均回应称，由于近期公司负责人比较忙，“无法接受采访”。

激进并购扩张

官方介绍显示，黑石集团对物流地产领域的投资始于2010年。10多年来，黑石集团在全球范围内收购的物流资产达9.3亿平方尺。

2017年，黑石集团在中国设立物流基础设施管理平台龙地物流。目前，龙地物流在全国范围内管理着40个物流园区和占地面积超过500万平方米的仓库组合，客户覆盖23座城市，服务客户涵盖电商、零售、第三方物流、快递快运和制造业等行业。

自此以后，黑石集团在中国地产物流领域动作频频。2018年10月，黑石集团以2.75亿元的价格收购东百集团旗下物流开发建设及运营主体佛山睿优工业投资管理有限公司（以下简称“佛山睿优”）80%股权。

据了解，佛山睿优定位为高端物流仓储项目的开发、建设和运营，外界推测黑石集团此次收购是瞄准中国高端物流仓储行业。

2019年，黑石集团步履不停，与现代物流设施开发及运营商第一产业集团签署战略合作协议，双方宣布就第一产业集团在全国范围内开发建设的物流园区开展全方位的深度合作。

对于此次合作，彼时黑石集团高级董事总经理王天兵曾表示，物流是黑石集团全球投资布局中不可或缺的一部分。随着亚洲电商的持续快递增长，现代仓拥有先进的经营理念和高标准的物流仓储设施，黑石集团期待与第一产业集团强强联手。

而在今年初，黑石集团扩张再度提速。1月19日，黑石集团通过旗下公司以63亿元的价格收购富力地产持有的广州国际机场富力综合物流园70%的股权。

对于这笔交易，驻上海的黑石集团房地产董事总经理陈宇表示：“该区域连接深圳、澳门和香港等11个主要城市，是中国最大的物流市场之一，也是快速发展的贸易、金融、科技和创新中心。我们期待通过进一步为食品和制药行业建设量身定制的冷藏设施以及高标准的仓库来进一步发展园区。”

黑石集团的扩张愿望不止于此。也是在今年1月，有消息称黑石集团、美团和京东物流正在竞购中国物流资产控股有限公司（以下简称“中国物流资产”，01589.HK）的控制权。据了解，中国物流资产是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一，截至去年底，该公司在中国45座城市管理和运营着65个物流园区。

重仓门户城市

黑石集团为何如此看好中国物流地产市场？

“中国是2020年全球唯一一个GDP正增长的主要经济体，所以黑石集团对中国房地产特别是物流方面非常看好，而且趋势也是非常好的。”今年7月份刚上任的龙地物流CEO黄咏祥在接受媒体采访时表示，黑石集团看好中国物流行业的原因，一方面是不断壮大的中产阶层，预计未来10年将会增长52%；另一方面则是电商的革命，从2015年到现在电商渗透率一直保持每年18%的复合增长率，同时中国经济呈现快速复苏的景象。

黄咏祥还表示，大中华区是黑石集团非常重要的市场，在这里建立了多元化的房地产投资组合，除了物流还包括写字楼、购物中心，甚至住宅。

从龙地物流的项目布局来看，目前公司在华东、华南、华北、华中和华西均有布局，其中包含占地面积约2.34万平方米的小型冷链物流园。据黄咏祥介绍，到目前为止，黑石集团在中国物流方面的投资超过8.6亿美元，未来将在广州、上海等中国一线城市布局和挑选优质的资产组合。

据记者了解，龙地物流在上海拥有龙地松江天马物流园和龙地瑞地物流园，前者定位于区域内现代化医药流通与综合冷链物流中心，服务上海并辐射长三角地区。

对于在国内市场寻找标的评判标准，黄咏祥曾表示，从收购标准来说，黑石集团的策略是追求一些更大、更复杂的交易，专注于增长强劲的一线城市，并继续寻找一些发展机会。主要重点是放在广州、上海等一些门户城市，接近城区的区域，以满足日益增长的最后一英里的物流需求。

值得一提的是，在黄咏祥出任龙地物流首席执行官之前，龙地物流在今年3月同时流失两位元老级人物。中国物流资产官网显示，曾参与创立龙地物流并担任董事总经理一职的谢俞以及负责龙地物流投资管理、项目收购、融资及资产管理工作的执行董事何明锐同月份加入其公司，并分别任副首席执行官兼首席投资官、副总裁。

市场迎变局

放眼全球，物流地产亦是当下的投资热点。PERE最新全球基金募集报告显示，2020年全球单一资产类别基金募集中，物流地产是最受投资者青睐的资产类别，占比达到48%。

“我们从来没遇到过比这更好的基本面。”在黑石集团2021年第一季度财报投资者电话会议上，黑石集团相关负责人在谈及物流地产布局时说道。

值得关注的是，在黑石集团重仓中国物流地产背后，中国市场变局已显现。

关于中国物流地产市场近些年的发展情况，苏智渊认为市场格局发生了诸多变化，其中包括国内玩家成长速度越来越快，且正不断蚕食跨国巨头的市场份额。比如，这几年发展迅猛的宇培、万纬、宝湾和易商等国内背景的品牌正追赶以普洛斯为龙头的传统外资品牌。

而关于物流地产投资热度上升的背景，苏智渊表示，根据戴德梁行统计，目前国内高标准仓库的总存量已达7300万平方米。这一个数字在过去10年里增长了8倍，特别是过去三年，总的高标库存量基本上以每年30%的速率在增长，同时高标库的租金也在2014年开始与厂房租金形成剪刀差，平均租金全面超越了厂房租金。

在苏智渊看来，从市场表现来看，物流行业中的高标库产品已经成为了市场投资的重中之重，“同时我们认为，随着人们消费习惯的改变和疫情的不确定性，物流仓库在未来3~5年内仍然会是市场热点投资产品。”

“社区团购供应商入场后很快就将之前的存量消化完了。”近日，一位在西安从事物流地产租赁咨询工作的业内人士向记者表示，今年以来，西安市场各区域的物流园仓库鲜有空余。

关于中国物流地产市场的供需情况，苏智渊向记者分析称：“从上半年的数据来看，物流仓储市场在布局上呈现多个特点：重仓长三角，主要的存量和新增量仍然在长三角地区的重点城市周边地区；需求聚焦大湾区，在华南大湾区的空置率很低，需求聚焦明显；风险仍然聚焦东北三省；而一些低存量、高人口密度的地区出现明显向好预期，比如昆明、南宁、贵阳和长沙，都显示出良好的未来成长性。”

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