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评测|二环双地铁刚需盘,均价1.3万起,景祥•君悦到底怎么样?
浐灞生态区新盘首开,自带商业街,临近学校交通便利,景祥•君悦还有什么亮点,这个盘到底如何?快和小编一起来看看吧!
项目亮点:
1.双地铁加持
项目临近地铁三号线广泰门站仅四百米左右,另外还有地铁八号线在建,交通便利,发展前景比较好。
2.价格美丽
项目目前已经公示了6、7、9三栋楼的备案价,最低1.3万起售,价格美丽,适合刚需人群购买。
3.教育资源云集
项目和西安市浐灞第一小学以及西安市浐灞第二中学距离很近,周边学校资源较多,满足住户子女就读需求。
项目概述:浐灞生态区地铁盘,主推产品为高层,主要户型面积为121㎡-232㎡。
适宜人群:景祥•君悦距离临近地铁三号线和地铁八号线,临近辛家庙商圈,适合对通勤、商业有要求的刚需/刚改人群。
地段描述-浐灞大道与广运潭西路交汇处
景祥•君悦浐灞生态区,身处西安城区东部,该区域是西安市重点发展区域,规划总面积129平方公里,主要由浐河板块、浐灞灞河板块、浐灞总部经济区板块、世博园板块组成,文化旅游资源较为发达,半坡遗址、秦汉遗址、安西王府遗址都是该区域重点旅游景点。
区域内部配套完善,过去几年经过浐灞生态区管委会的大力改造,以西安U Plaza城开优享+购物中心为首的便民生活圈给大众提供了便捷的生活体验,地铁1、3、14号线和多条公交线路在此交汇,并且该区临近西安北客站,还可以直达西安咸阳国际机场,形成立体交通网络体系,出行没无阻碍。现今浐灞生态区产业分布很广,区域发展重点产业类型主要集中在人工智能、数字经济、数字文体等三大产业分类上,大型企业繁多,其中包括陕西数字基地出版传媒集团有限公司、华夏文化旅游集团西安演艺有限公司、陕西书海网络科技有限公司等重量级企业。
目前,浐灞生态区为了积极建立西安东部新中心大力整改交通方面,形成了“6纵12横”的城市网络体系,未来以该体系为主的交通道路将会覆盖更多的商场与景区,由此势必也会带动整个区域的经济发展。
灞河板块在未发展起来之前,整个板块内部商业环境十分荒漠化,现今经过几十年的发展板块内部已完美转型,商业得以高度发展,房地产行业也迎来了全面发展的契机,万科、招商、龙湖等大牌房企都有项目在此,板块在售项目不多,其中万科有两个项目在售,主要项目有万科四季花城(11500元/㎡)以及万科悦湾臻域(11000元/㎡),不过万科悦湾臻域属于商办类楼盘,本版块内部的商办楼盘还有天朗东方印(15000元/㎡)。住宅在售的除却万科四季花城外还有碧桂园云府(16969元/㎡)以及中铁琉森水岸(15000元/㎡)。
目前板块内在售项目不是很多,但也可以满足基本需求,所在售的产品类型也比较全面,住宅、商办公寓以及商铺都有,住宅方面主要还是以高层、小高层为主,洋房叠拼类产品偏少,但也还是存在,本项目景祥•君悦属于待售中,预计本月下旬开盘。板块二手房价大约维持在1.4万起,和西安市二手房价相差不大,新房价格十月成交量维持在1.7万左右,略微高于西安目前的整体新房价格,总体来看板块内部的楼市价格没有特别高,基本和西安楼市整体价格走向相同,本项目备案价已经公示。
产品特色-自带商业街
景祥•君悦由陕西森嘉原联合西安景祥共同开发,项目总占地面积约22526平方米,总建筑面积约125410平米,总户数959户,产品主推高层,绿化率35%,容积率4.87,产权70年,毛坯交付。项目总规划4栋楼,分别为6#、7#、9A#、9B#楼,其中6#、7#为纯住宅,两梯四户设计,9A、9B号楼带底商。
社区内部带有商业街、运动健身馆、儿童游乐场、全年龄段娱乐设施齐全,公摊面积低仅为86-145平方米。项目车位量充足,共有742个(地上382、地下360个),车位配比为1:0.8,社区内部采用人车分流制,避免上班时人多,可以流畅出行。本项目的物业公司为西安启科物业,二级行业资质,服务有保障。
户型亮点-双卧朝南,采光优越
户型A 建筑面积122.73㎡ 三室两厅两卫
该户型为舒适三居室,层高约在2.8米,总面宽约11.1米,客厅为横厅设计,活动面积很宽敞,家里有人到访也不会显得拥挤,该空间连接大型透明窗户,采光很充足。餐厅和客厅距离很近,在一条动线上,餐厅正对厨房,方便饭后收拾碗筷和备餐,厨房面积较大,且分区合理,窗户的设计方便通风换气,有益于油烟扩散。
主卧为套件设计,拥有独立卫生间,主卫为淋浴设计,单人洗手台,面积上还是足够宽阔,可以充分容纳双人使用,并且也不会显得空间逼仄。该室内虽然没有独立衣帽间但是留有衣橱设计,足够住户放置衣物,无论是挂放还是折叠都很方便。主卫与次卫紧邻,次卫的配置和主卫相差不大,空间大小基本相同,不同的是次卫没有做干湿分离。次卧和客卧呈“一”字排开,次卧和主卧相邻,在设计上本户型的次卧与客卧差别不大,室内衣橱和床位的摆放基本一样,不过面积上次卧看起来稍大,并且该卧室的门口朝向东,和客卧门口方向不同。该户型有一个设计特点是,阳台没有与客厅相连,而是与次卧和客卧相连,这无疑延伸了两个卧室的面积,闲暇时还方便观赏风景。
整个户型看起来南北通透,几乎全明设计,室内光线也明亮,稍微不足的是次卫为暗卫设计,不方便空气替换。
户型B 建筑面积122.73㎡ 三室两厅两卫
该户型在设计上也是三室两厅两卫布局,总面宽13.7米,本户型为双阳台设计,左侧阳台与主卧相连接,由主卧可以直接进入该阳台,此阳台大约面宽在3.8米,视野开阔,适宜午后观景也起到了延伸主卧面积的作用,主卧内部面积比较宽敞,舒适度很高,同时带有衣橱和独立卫生间,卫生间置有浴缸,方便住户疲劳时在此泡澡,该浴缸的位置设计很好,临窗,边泡澡的同时还可以边欣赏风景惬意感十足。从主卧出来,左右两侧分别是次卧和客卧,两个卧室都带有衣橱,衣物挂放空间充足,两个卧室的布局相同,没有明显差别。左侧的客卧与次卫紧邻,和次卧相对,在次卫的使用上,次卧和客卧都距离很近,非常方便。
本户型在设计上主要可以分为两大部分,以电视墙为界限左边主要是卧室、卫生间,可以看做静区,右边是餐厅、客厅以及厨房和阳台,可以将这一部分看做动区,所以本项目在动静分离上还是做的比较好。客厅的面积宽敞,活动空间充足,由客厅可以直接进入右侧阳台,该阳台面积略小于主卧带有的阳台,但无碍于使用,此阳台在功能上更接近于生活阳台,住户可以将洗衣机、烘干机放置于此,晾晒衣物很便利。餐厅和厨房很近,该户型的厨房接近“L型”厨房设计,各功能区分工明确,使用起来不会互相干扰。
稍微不足的是,此户型的玄关处进门直面客厅,隐私保护上不够优秀。
出行描述-临近公交站、地铁三号线
景祥•君悦项目2公里内最近的地铁站为三号线广泰门站,两者相距509米,整体来看距离不远,其次较近的地铁站点为同是三号线的辛家庙站(1.5公里),4公里以内共有八个地铁站点,其中包括地铁四号线大明宫站(3.8公里),此条线路可以换乘地铁二号线。
项目景祥•君悦距离最近公交站仅174米,为广运潭西路浐灞大道口,1公里内站点多大12个,线路大约16条,四通八达,其中线路293可直达地铁二号线市图书馆站,乘坐245线路能够直接前往地铁三号线广泰门站和辛家庙商圈,总体出行很便利,没有阻碍。
项目景祥•君悦紧邻东二环,整体形成“四纵四横”的立体交通网络体系,“四纵”是指北辰快速路(2.3公里)、北辰东路(726米)、广运潭西路(89米)以及广运潭大道(566米);“四横”是指浐灞二路(2.5公里)、浐灞一路(1.9公里)、浐灞大道(248米)以及广安路(1.2公里),全程红绿灯较少,基本无上班高峰期阻碍。
配套描述-相对较为完善
项目景祥•君悦和西安市浐灞第二中学距离很近,只有四百米左右,这也是项目周边最近的中学,最近的小学是西安市浐灞第一小学(594米),学校面积比较大,除这两个学校以外,项目1公里内还有五个学校,其中包括西安市东元中学(462米),相对来说项目附近的教育资源比较集中,可以满足住户需求。
景祥•君悦1公里内没有大型医院,但是有一个医疗卫生服务中心,为辛家庙社区卫生服务中心点,和项目距离仅127米,仅一马路之隔,可以说的上是非常近,2公里以内有两个大型医院,西安北环医院包括其中(1.5公里),最近的三甲医院是西安第三医院(4.2公里),总的来看项目周边医疗资源不算特别丰富,但是住户日常需要还是可以满足。
景祥•君悦自身带有园林景观,周边大型公园3公里内有三个,其中包括浐灞滋水公园(2.5公里)、浐灞桃花潭公园(2.5公里)以及东元公园(2.7公里),不够“滋水”公园和桃花潭公园目前暂未开放,不适合现在前往,日后可以带家人周末出去游玩。
项目总体周边配套相对完善,小型超市、便利店均有,银行支点1公里内最少遍布有十家,和项目近的银行支点为中国农业银行(469米),便于住户存款取款,因为项目位于广运潭附近,所以临近胡家庙商圈、辛家庙商圈,大型商超基本在1公里外,最近的商场是U park星悦荟(2.8公里),其次是万达广场(大明宫点3.3公里),住户日常购物需求均可在此完成,总体还是比较方便。
价格分析-价格十分美丽
同区域楼盘:
华润置地紫云府:15423元/㎡
元熙樾府:13633元/㎡
中铁卓越城:14939元/㎡
景祥•君悦目前已公示6#、7#以及9#号楼备案价已经公示,价格在1.3至1.4万不等,整体均大概在13300元/㎡,该价格在整个浐灞生态区来看都算的上是美丽,对刚需购房者很友好,放眼观望整个区域这样价位的楼盘还是少数,本项目的定价和楼盘元熙樾府(13633元/㎡)的定价相差不大,均是1.3万起步,而且都距离地铁线路很近,且有双地铁加持。
景祥•君悦除了价格方面的优势,交通优势也是它的一大亮点,双地铁加持,同时临近地铁三号线与地铁八号线(在建),地铁八号线是西安市唯一一条地铁环线,畅通全城,站内有接近32个换乘点,最大程度上提高了出行便利度,而且项目自带1.7万方商业体,日常住户购物也很便捷,项目附近教育资源聚集,临近西安市浐灞第一小学、西安市东元中学等,总体性价比很高。
项目目前项目已经取得预售证,但是开盘时间还没定,预计本月底开盘,本项目在区域内部的关注度比较主体已经封顶,准现房交付,价格是它受到购房者青睐的一大原因,本价格和西安新房价格存在大概两千多元的差距,还是比较亲民的价格,适合刚需人群购买。
项目景祥•君悦位于广运潭大道,附近有双地铁加持,交通利好,而且浐灞生态区是西安市今年来大力发展的区域,西安的金融商务区,未来发展前景可观,投资价值大,有很强的保值增值性。
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文章来源:乐居买房
福田香蜜湖-【景祥大厦】双地铁口/在售面积47~217平单价6万起?
1
双园林配置
双园林配置——2.6万㎡景蜜公园+休闲绿地广场,目及之处皆风景,尽享悠然生活
2
自带精粹商业
楼下自带精粹商业,延续金泰广场商业辉煌
3
豪华入户大堂
现代简约设计风格,运用高品质材料,定制尊崇归家的仪式感
4
舒适梯户比
尊享四梯15户的舒适梯户比,并甄选上海三菱超大电梯轿厢,全面提高生活效率
5
地下4层车库
地下4层车库,停车无忧
6
约47-217㎡灵动私域
景田罕有的4.5米层高创意空间,畅享美好
IMAX奢阔视野,户户带阳台、通燃气,臻享公园私域
福田作为深圳地理位置的中心,也是深圳首屈一指的金融、政治、文化中心,上百家百强总部汇聚。“十四五 ”规划重点打造的三大引擎——香蜜湖新金融中心、河套深港创新合作区、环中心公园活力圈,共同推动福田区域发展。
其中,香蜜湖新金融中心是深圳市重点开发建设区域,已投入近350亿建设,打造融汇国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲等功能于一体的世界级“城市新客厅 ”。
景田处于福田的地理中心,有三条地铁线(2/8/9号线)在此交汇,左邻香蜜湖,右联福田中心区,承接两大CBD优质资源。
福田CBD:一站即达,共享配套
香蜜湖新金融中心CBD:世界级城市新客厅,资源共享,承接高净值人群居住需求
香蜜湖新金融中心为深圳市重点开发建设区域,将以全球一流水准设计,对标曼哈顿金融中心,打造融汇国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲等功能于一体的世界级“城市新客厅”,吸引高净值人群聚集——
①顶级商业资源:计划打造国际化顶级商圈,带动区域消费升级
②巨量居住需求:香蜜湖新金融中心无规划居住用地,高净值人才居住需求外溢,带动区域价值提升
③地标效应:深圳国际会议中心计划打造为片区地标,提升区域形象
汇集稀缺资源的核心街区,独有的资源享受。
顶级医疗:项目2公里范围有4家三甲医院——北京大学深圳医院、深圳市儿童医院、广州中医药大学深圳医院、深圳市第二人民医院,为健康护航;
名校资源:项目2公里范围涵盖幼儿园至高中的高等名校资源——如金生幼儿园、福田外国语小学、红岭科技小学、红岭科技中学等,名校就在家门口;
生态资源:景田为深圳公园最密集的街区,公园总面积超过10万平方米,项目2公里范围有近20个公园,在城市核心区享受独一无二的生态资源
双地铁为邻项目距离2/9号线景田站约300米,距离9号线梅景站约400米通达路网,半小时速抵全城内连:莲花路、红荔路、香梅路、新洲路等循环路网外接:北环大道、深南大道、滨河大道等城市动脉——10分钟达福田CBD,20分钟达后海中心区,25分钟达留仙洞总部,40分钟达前海中心区
大型公建配套的数量及规模领先全市;
2公里范围内商超、市场、运动场所、图书馆、音乐厅等文体配套一应俱全;
距离PAFC Mall、皇庭广场、连城新天地、福田COCO PARK、卓越INTOWN等CBD大型购物中心约10分钟车程,享受超200万㎡的时尚购物配套。
深圳发行量最大的四大报媒所在地
汇集深圳报社、深圳特区报社、深圳商报社、深圳晚报社等报媒,奠定街区文化底蕴
人文配套丰富,营造慢节奏文化住区
翠叶道咖啡街,打造咖啡文化交流街区;各街区密集分布艺术馆、图书馆等人文配套场所
深圳首个社区公园群:景田山区密集分布15个社区公园,打造宜居生态住区;
深圳“城市中心绿肺”:东临莲花山公园,西临香蜜湖、香蜜公园,北有梅林山公园、梅林水库;
香蜜正统豪宅区:环山面水,居住上愉悦身心,风水上聚气聚财,更有“莲花山”龙脉加持,为高净值人群聚集之地。
景田稀缺新盘,片区罕有峰层大户型产品
约4.5米层高,室内自由分割,空间灵活百变,多元功能,通燃气,带阳台,为空间使用提供多元化选择
起售楼层高,视野开阔无遮挡,私密性强;
家楼下即享:占地26000㎡“景蜜公园”,景田片区最大的社区公园
双层LOW-E中空玻璃幕墙,高规格玻璃幕墙,隔热、隔音、节能,打造舒适室内环境
城建物业:中国首批一级资质物业管理企业,中国百强物业管理企业,深圳市物业管理行业协会副会长单位。
以高端物业服务标准,为业主提供贴心周到的物业服务,为品质生活保驾护航
在城市设计师的工笔之下
它的未来充满着想象
香蜜湖新金融中心的北区、中区
各有规划、各司其职
前期规划的北区和中区,以“国际金融街、湾区未来城”为蓝图,打造融汇国际交流、高端金融、文化创意、商业休闲等功能于一体的高颜值“城市新客厅”。
北区
在北区,世界级交流平台深圳国际交流中心将孕育而生,成为连接中外的主会场。而这样一个项目,正是遴选了中国工程院院士、中国建筑设计大师何镜堂为主创设计师,按照“世界眼光、中国气派、岭南风格、深圳特色”规划设计的,建成后将以独特园林式生态化的景观面世。
中区
在中区,这里则以山海绿廊为南北轴线、以林荫大道为东西脉络搭建空间骨架。在这条山海生态轴的核心位置,未来将规划落成深圳改革开放展览馆、国际演艺中心、深圳金融文化中心。三馆交相辉映成鼎立之势,以“品字形”城市新地标,进一步提升片区品质和发展能级。
深圳改革开放展览馆,将建成国际一流、中国特色的首个“改革开放”主题大型现代化展览馆;国际演艺中心,两个大小不同的蛋形结构,映射着深圳的过往与未来;深圳金融文化中心,以“金石叠山”为设计理念,集金融文化中心、金融交易、金融国际交流“三大平台”于一身,将带动片区建设多个特色金融中心。
在北区和中区不远处一个以“风投创投”命名的街区——香蜜湖国际风投创投街区正悄然形成。它以香蜜湖新金融中心为核心引擎,福田CBD为基础,聚焦“香蜜湖”品牌,与周边金融资源联动,拓展集聚区范围,进一步打造“国家+本土+外资”的大湾区风投创投集聚中心。
未来,数十家国内百强私募创投机构和试点机构将关注、齐聚风投创投街区,充分撬动社会资本,逐步形成具有国际影响力的创业投资业态。随着机构入驻,这里将成为深圳超高层建筑最密集的区域之一。
香蜜湖新金融中心,这颗充满活力的“新星”将冉冉升起。
二环边双地铁现房1.3万!这个纯新盘4年未售到底为哪般?
市场解读 | 房价解析 | 楼盘测评 | 城建民生
10月,一批浐灞低价盘备案,二环边一个完工多年却迟迟未有动静的楼盘,也赫然位列其中。近日,AI君带上小飞机,来到浐灞大道旁这处建成4年之久终迎来首次备案取价的神秘“新盘”——景祥君悦,一探究竟。
横屏更震撼
2015年拿地,缘何多年未能入市?
景祥君悦共建有4栋32/33层高层,本次登记备案3栋楼栋,仅有一栋6#楼出具了一房一价信息,6#楼为33层1单元2梯4户结构,登记房源数为128户,有122.73㎡、137.88㎡两个三房户型,均为毛坯交付,均价13317元/㎡。
景祥君悦,左一为将推的6#楼
另据介绍,其余3栋房源预计将于2022年1月推出,面积包含47㎡一房、92㎡两房、102㎡大两房等,涵盖刚需各面积段房源。
此外,官网上的公示信息显示,该盘前期存在违规销售,共225套房。而据项目介绍,这225套房为未央工业园单位团购房,分布于7#、9A#、9B#各栋。
关于项目土地年限和建成后久久未能开盘销售问题,AI君在探盘中了解到,景祥君悦项目地块原属于未央工业园区,2015年10月闽系房企景祥房地产开发有限公司首入西安,拍得该地块,至2017年,已基本完成项目建设。
项目楼栋属于先建后批,由于土地区域归属等多种原因,建成后证照不齐未能入市销售。项目后期逐步补全手续,目前四证齐全,预计11月中旬取得预售证后即将登记预售。项目土地使用年限由2015年至2085年,项目预计将于2022年底交付,交房即可领取房产证。
房还是那个房,售价却早已翻番
从备案价来看,13317元/㎡的毛坯价放在辛家庙板块并不算高——要知道周边华远海蓝城5期二手房指导价都在17140元/㎡,实际挂牌价基本在20000-22000元/㎡左右。这个备案价格与板块二手房价格相比,还是有一定的倒挂。
西安第一批二手房指导价
AI君在查阅到当年的拍地信息时,发现了一个有意思的事情。
景祥在拿地时,楼面价为1200元/㎡左右,彼时板块高层均价仅为5800元/㎡,而项目无论是在体量、园林规划与品牌实力相较同板块的万科、华远、恒大均略逊一筹,如果当年未经历种种波折,按照一般商品房推进速度如期入市,售价大概最高也仅有6、7000元/㎡。
我们现在感叹二环地铁口13317元/㎡的备案价并不算高,可是对比一下当年的板块房价……这几年西安房价的飞涨实在是令人唏嘘。
当初的旧船票肯定是无法登上如今的旧船,建成搁置了4年的楼盘,如今究竟是否值得入手?别急,让AI君带你一同走进景祥君悦项目。
外看配套,二环沿线人居高地
先看区域交通:双地铁是景祥君悦最大的交通亮点
景祥君悦位于浐灞生态区浐灞大道与广运潭西路交汇处西南角,南面近邻北二环广安路立交,距地铁3号线与8号线(在建中)换乘站广泰门站步行约550米,距离8号线(在建中)堡子村站步行约750米,项目门口有160路、190路公交。整体交通出行非常便利。
公交车站紧邻项目大门
商业方面:项目所在的广运潭西路立交北侧路段,底商不多,但周边广安路上以及立交南侧段商业较为成熟,且项目自身规划有3-4层集中式商业体配套(售楼处),未来也规划有沿街底商。
大型卖场麦德龙、迪卡侬、红星美凯龙、悦邻荟距离项目步行不足2公里,小型商业综合体永坤购物广场距离项目约1公里距离,各类商业资源十分丰富。
麦德龙
永坤生活广场
红星美凯龙
医疗方面:景祥君悦马路对面即为辛家庙社区卫生服务中心,据置业顾问介绍,未来社区服务中心还将开设小型综合门诊(尚未考证)。
项目南向2公里处有中医脑病医院、向西5公里处为市第三医院、西南约7公路为西京医院,东南10公里处有唐都医院,以上均为三甲医院,距离不算太近,但胜在交通便捷。
辛家庙社区卫生服务中心
教育配套:景祥君悦项目周边教育资源则较为丰富,有浐灞一小、浐灞二中,浐灞十五小、西大附中等学校。
浐灞第二中学
浐灞第二中学
浐灞第一小学
目前项目所在区域,学区划分在浐灞十五小(原新房村小学),对应的中学为浐灞三角洲上的浐灞欧亚中学,距离项目约2.5公里。当然,学区划分每年在变,今年的划分情况仅供参考。
2021年浐灞小学学区划分
生态方面:项目北侧的主干道浐灞大道绿化不错,向东约2公里处有桃花潭公园以及浐河水系,驾车或乘地铁3号线到世博园也不算远。
浐灞大道
桃花潭公园
景祥君悦所在片区整体居住氛围较为浓厚。项目北面有浐灞1号、龙湖源著、中海悦墅,以及在售的旭辉国宸府;南面为华远海蓝城、万科金域东郡;西侧为安置房小区;东侧区域为62亩住宅用地,目前暂时闲置作为停车场。停车场以东为新房村,城市界面较差,但这离景祥君悦项目已经有一段距离了。
样板间内向东远眺 窗户玻璃积灰太厚了……
仅从人居角度而言,西安二环不愧为城市的“黄金腰带”,各项资源都非常齐备,景祥君悦所处的东北二环交汇处亦是如此。
同时因为地处城市生态资源最为丰富的浐灞生态区,临近人居高地浐灞三角洲的景祥君悦,在外部配套和宜居属性方面得分不低。
内看品质,有亮点也有不足
走进景祥君悦小区大门,已经看不到什么工人在施工建设,小区绿化也大致完工。
虽然来之前AI君对小房企所做的园林没报什么期待,毕竟只有20多亩4栋楼,肯定没有绿化组团、分区造景什么的……实际情况也确实让人燃不起什么期待。
15楼俯瞰小区绿化
开发商介绍,项目绿化尚未完工,楼体外围还将继续施工完善绿化。
小区采用人车分流设计,小区总规划959户,车位配比1:0.77。配有机动车位742个,地上车位382个,地下360个。
入户门及门口监控设备
虽然园林环境差强人意,但单看项目户型倒还挺有亮点,项目公摊仅16.43%,得房率较高,整体空间表现也不错。
本次推出的6#楼包含约122㎡、137㎡两个户型,均为三开间朝南格局,AI君阴天拍摄,两个户型采光也都还不错,这主要得益于目前项目东面没有什么高楼遮挡。
约137㎡户型为南北朝向,三房两厅两卫三阳台设计。户型设计上做了动静分区,9.7*4.2米的客餐一体厅,北向连接着一个小阳台,南侧有一个对着天井的采光窗。
客厅东/西侧有一个面积半赠送的生活阳台,面积不算小,封闭起来可以做一个阳光房。两卧室朝南,另外主卧还连接着一个南向阳台。
半赠送的生活阳台
约122㎡三房户型格局则不如137㎡户型方正,客厅为东/西朝向,三卧室朝南,东端户采光不错,毕竟前面说到东面临街,采光无遮挡,而西端户则面朝着项目7#楼。
项目正南方向为辛家庙街道办家属院高层,距离景祥君悦6#楼有60多米的楼间距,尤其是对于西端户来说,采光是OK的,但视野有一定程度遮挡。
此外,厨房有半堵承重墙阻隔,内侧光线较暗。入户正对主卧,私密性略有一些差。
景祥君悦窗户玻璃为双层中空隔音玻璃,但窗框铝材质感较差,推拉窗的设计气密性差,隔音效果也不如平开窗。这种推拉式窗户在商品房市场已经绝迹很久了(近年来连安置房都不用推拉窗了好吗!)
电梯间采光也挺不错的,公区设计比较有年代气息。
项目物业公司为二级资质的西安启科物业公司,物业费1.9元/月/㎡。
对比周边,有优势也有矛盾
与同区域新盘进行对比,附近主要在售项目仅有万科金域东郡三期以及旭辉·国宸府,万科金域东郡三期4T10超高层24#楼最近也取得了备案价,均价12152元/㎡,万科整体户型设计、得房率、居住环境以及居住舒适度不及景祥君悦,但是万科品牌和物业实力要优于景祥君悦。
而旭辉·国宸府最近一次推盘均价18953元/㎡,且产生摇号,二者定位并不相同,景祥君悦与其没什么可比性。
如果把视线放远一些,周边曲江大明宫板块前段时间有个登记摇号,且去化逾九成的纯刚需项目——添锦明居Ⅱ,均价相近(12899元/㎡),但其户型、梯户比、周边环境等各方面条件都比景祥君悦差多了。
景祥君悦项目本次推盘最便宜的一套,首付也需要46万多,放眼全市,这个价位在刚需项目里,选择面是较广的。
实际上,AI君认为景祥君悦即将首推的约122-137㎡产品,严格来说并不属于刚需产品,而更多瞄准的是对生活空间有需求,但手头资金有限的刚改群体:
项目所处的区位生活非常便利;标准3房2卫格局,能够满足三代同堂的居住需求;部分户型设计和空间表现上有一定的优势,每个房间的采光与通透性都不错,客餐厅空间也较为阔绰;准现房销售,楼栋主体、外立面、小区绿化清晰可见,交房即交证。将尺度放宽到刚改产品,约155-186万的总价则显得很有优势了。
而劣势也很明显:
2015年的设计现在看来确实有些过时了,在园林规划、品牌加成、物业服务等方面与周边品牌房企有一定差距。
AI君了解到咨询项目的潜在客户其实并不少,探盘过程中也遇见了两组前来看房的购房者。首开6#楼约122-137㎡三房户型仅有128户,供货量不算大,有可能产生摇号。
如果不是对园林、品牌、物业等软性配套有追求的购房者,景祥君悦其实是个能够满足全龄空间需求不错的选择。
项目预计月中取证登记,楼体园林都基本完工了,感兴趣也不妨去实地看看。如果看好该项目,又觉得总价稍高,不妨等等项目明年一月将推的47-102㎡的一房、两房产品。