夫妻
汉贫婆受苦,
夫妻难持久。
墙外景色美,
杏红枝出轨。
离婚时房子该怎么分割?7种情形详解+法院裁判规则(收藏备用)
本文作者:陈明东耳西来 文章转自:明律如是说公众号
离婚过程中除了离婚本身之外,往往还伴随有抢孩子(争夺抚养权)、分房子(分割夫妻共同财产)这两件事情。
今天明律就主要从实务角度说一说分割房子的事情,讨论一下哪些房子离婚时能分割?
因为是实用干货,所以很多地方本文就不展开不深入了,相关法条也不援引解析了,直接上结论。赶时间的,没耐心读完全文的读者,只看加粗标黑部分亦可。
一、协商一致,怎么分都行按照法律规定,离婚能分的房子仅限于夫妻共同房产。因此,属于夫妻一方个人财产的房产,夫妻之外的其他人产权的房产,有他人产权的共有房产,均不属于离婚时应分割的房子。
但是,民事法律关系推崇“意思自治”原则,简单地说就是“当事人自己说了算”、“当事人约定优先于法律规定”。因此,如果当事人(包括但不限于夫妻两人)能协商一致的话,其实无论什么性质的房屋都是可以拿出来在离婚时予以分割的。
即,协商一致,离婚时可以分割非夫妻共同财产的房子。
共有分为按份共有(写清楚了各自份额)和共同共有(没有注明各自份额)。分房子时,按份共有的房屋就按登记的份额计算各自份额;共同共有的房屋一般以100%除以共同共有的人数来均分房屋份额。
但是,当事人协商一致时,既可以不按照产权证记载的份额分割,也可以不按共同共有人的人数均分。
即,协商一致,离婚时分房子,可以突破或否定依据产权登记计算出的相应份额。
离婚时的协商一致主要有两种情形:去民政局登记离婚时的协商一致;去法院诉讼离婚调解时的协商一致。其实无论在哪儿,只要是能协商一致,都算数的,都合法有效的,但务必记得变更过户是才取得房屋产权的终点,收到相应钱款才是落袋为安的终点。
本文主要讨论当事人不能协商一致时,依照法律规定,离婚时哪些房子能分割?即“诉讼分割”时怎么分房子。
二、只要有名字,一定有权分明律看过不少离婚分房子的文章,从法律规定、房屋属性、产权登记、取得时间、全款或有贷款、出资情况、父母出资、赠与继承等方面全方位全线铺开,娓娓道来,面面俱到,看得人千头万绪头晕目眩的。普通百姓看完后,一般还是搞不懂自己家的房子到底能不能分?
房子作为不动产,当然先看不动产登记了。一方判断自己有没有权利分房子,须先看房产证。
只要房产证有名字,不管房屋是婚前取得还是婚后取得,也不管是谁出资,之前是另一方的个人财产还是其他人的财产,一方上了名字后就肯定有权分了。剩下的无非是按登记份额分,还是按共同共有分的问题。
请注意一种特殊情况:房产证上有夫妻之外的其他人的名字。
此时,因为涉及到夫妻之外的其他人的权益,就不在离婚案件中判决分割该房屋。各当事人可自行协商,或另行提起析产之诉分割该房屋。
有名字的夫或妻也还是有权利分此种房屋的的,只是不在离婚案件中处理而已。
请注意前述特殊情况中的一种特殊情况:其他人为夫妻生育的未成年子女。
此时,法院重点审查夫妻双方的真实意思表示:如是赠与未成年子女,则该房屋为未成年子女的财产,离婚时不能分;如并非赠与,离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理,可以分割。
三、无产权证,等有证了再说无产权证房屋大致可分两种情形:
其一,根本不会有产证,例如承租公房、宅基地房屋、小产权房屋、违章建筑等。
其二,可以取得产证,但离婚时还没取得产证,例如期房、限制转让期间的拆迁安置房、已交房但产权证还没办妥的房屋等。
第二种情况有明确规定:当事人自己协商,协商不成的,法院最多判决由当事人使用,不会判决所有权。有了产权证,可以另行起诉。
第一种情况就比较复杂了。
没有买下产权的承租公房,在离婚时,法院只会判决使用权的归属,不涉及房屋的产权问题。
宅基地房屋,法院大概率是不处理的,理由一抓一大把:是家庭财产并非夫妻共同财产;是没产证的房屋;离婚后一方因户籍的迁移丧失村民待遇的。小概率处理的,一般判决获得房屋的一方折价补偿给另一方。
小产权房,法院要么参照第二种情况判决使用,不涉及所有权;要么压根不处理。看造化了。
违章建筑,法院不处理。谁给你的勇气,让法院分割违章建筑?梁静茹吗?
四、婚前购房写出资方一人名字科普一下,法律上婚前婚后是以“登记结婚”的日期为界的,不是以举办婚礼的日期、或者实际开始共同生活的日期为界的。
一方婚前出资购置的房屋(包括其父母出资购置的情形),只登记了出资人一个人的名字的,该房屋是其个人财产。离婚时,另一方无权要求分割。
一种特殊情况:婚后用夫妻共同财产还贷的,虽然不改变该房屋是个人财产的性质。但婚后夫妻共同还贷及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产,离婚时可请求分割这一部分。
五、婚前购房,写另一方名字
婚前,男方(或男方父母)出资购房写女方一人名字,或者女方(或女方父母)出资购房写男方一人名字,此时是个人财产还是共同财产就要具体情况具体分析了。
一般情况下,会视为以结婚为目的的赠与,按男女双方共同共有财产处理。
但是,如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有的,则按登记方个人财产处理。
六、婚前双方出资一方名字
婚前,双方共同出资买房,只写夫或妻一方名字的,要看购房是不是在双方同居生活期间。
其一,双方在同居生活期间购房,按一般共有财产处理。
其二,双方在非同居生活期间购房,视具体情况而定,会有共有财产、借款、赠与等多种可能。
婚前,双方父母均出资,只写夫或妻一方名字,为夫妻共同财产。如无相反证据,则父母的出资应认定为对自己子女的赠与。
七、婚后取得,写一方名字
这是最复杂的状态了,不可一言概之了,得具体情况具体分析了。明律归纳一下常见的几种情形:
1, 婚后用夫妻共同财产购置的房屋,即便只写了夫妻一方的名字,也还是夫妻共同财产。
2, 婚后一方用个人财产购买的房屋,只写自己的名字,属于一方的个人财产。但若一方只支付了首付款,则房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。
3, 婚后一方用个人财产购买的房屋,写另一方的名字,算婚内赠与,属于另一方的个人财产。
4, 婚后一方父母出资购买的房屋,写自家子女一个人的名字,有协议约定的,按照约定;没有约定或约定不明的,则推定为对夫妻双方的赠与!
注意这个推定结论和父母婚前出资买房是截然相反的。
5, 婚后父母出资购买的房屋,写非自己子女的夫或妻一个人的名字,算夫妻共同财产。但协议明确约定赠与夫或妻某一方的除外。
6, 婚后双方父母出资购买的房屋,写夫或妻一个人的名字,算夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
7, 一方婚后继承或受赠的房屋,就算只写了一方一个人的名字,也是夫妻共同财产!
8, 一方婚后继承或受赠的房屋,遗嘱或赠与合同写明只归一方个人所有的,算一方的个人财产。
9, 夫妻一方婚前承租的公房,婚后以共同财产购买为产权房的,即便只写了一方或者另一方的名字,该房屋也是夫妻共同财产。
10,婚后所得动拆迁房,要看被拆迁房屋的性质是个人财产还是夫妻共同财产,一般而言,动迁不改变房屋的财产性质。除非被拆迁房屋与动拆迁取得房屋产权登记不一致,则另当别论。
综上所述,婚后取得房屋,即便只写一方名字,也以“夫妻共同财产”为一般情况,个人财产为特殊情况。
八、法院怎么处理?
1, 双方协议一致,按双方协议内容处理。
2, 双方都要房子的,竞价,价高者得。
3, 一方要房,一方不要房的,拿房的一方给另一方折价款。
4, 双方都不要房子的,根据当事人的申请拍卖、变卖房屋,分售房款。
九、总结
1, 协商一致的“约定”始终优先于法律规定的“法定”。
2, 结婚、离婚均不改变房屋是个人财产或夫妻共同财产的性质。
3, 不管婚前婚后,加夫或妻一方的名字,肯定会让该房屋变成共有财产。
4, 共同出资所得房屋,基本都是共同财产。
5, 婚前所得房屋,以个人财产为一般,共同财产为特殊。
6, 婚后所得房屋,以共同财产为一般,个人财产为特殊。
7, 父母出资买房写自家子女一个人名字的,婚前推定为其个人财产,婚后推定为夫妻共同财产。
本条总结仅供参考,实操时还是要具体情况具体分析的。
本文基本涵盖了离婚分房的常见情形,按图索骥,八九不离十,建议收藏备用,以备不时之需。