七大变化：新《土地管理法》有关宅基地的规定
新修订的《土地管理法》已于2020年1月1日起正式实施。与1998年修订的《土地管理法》相比，新《土地管理法》更加关注农村生产关系和生产力发展水平的变化；更加关注农村集体经济组织和农民土地财产权益的实现和保护；更加关注将“法治中国”理念应用于土地管理实践；更加注重共享发展、绿色发展以及生态文明等新的发展理念纳入新法的制定和落实。具体到宅基地制度的申请、审批以及执法监督检查，与旧《土地管理法》相比，主要有以下八大变化。在“一户一宅”的基础上明确规定“户有所居”衣食住行是人们最基本的需要，为保障一定农村集体经济组织成员的居住权和体现农村土地领导群众集体所有的公有制性质，1998年修订的《土地管理法》强调“一户一宅”。而2019年修订、2020年1月1日起正式实施的新《土地管理法》第六十二条第一款和第二款分别对农村居民“一户一宅”和“户有所居”做了明确规定。因此，新《土地管理法》更加重视“户有所居”，而且新《土地管理法》第六十二条第二款明确指出“人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居”。2.明确规定农民居民不得占用永久性基本农田建房新《土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民建房，不得占用永久性基本农田，鼓励农民尽量使用原有的宅基地和村内空闲地建房；而同时规定，占用农地建房，必须依法履行农用地转用审批手续。且新《土地管理法》第三十五条规定，永久性基本农田经依法划定后，如何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。不难看出，新《土地管理法》对农村居民占地建房的要求更加严格了，原则上要求在原有宅基地和村内空闲地上建房；确需占用一般耕地建房的，需要履行农用地转用审批手续；而禁止占用永久性基本农田建房。3.明确规定不仅要符合土地利用总体规划，而且要符合村庄规划国家现在正在推进土地利用规划、村庄规划以及产业发展规划等“多规合一”，但由于各个地方推进时间不一，而且经济比较发达的地方已经制定和实施了国土空间规划。因此，新《土地管理法》采取了折中的做法，在旧法要求遵循土地利用总体规划的基础上，提出了既要遵守土地利用总体规划，又要符合村庄规划。这为宅基地适度集中奠定了基础，解决了过去农村宅基地建房十分分散的做法。4.明确规定宅基地使用权流转可以通过“出卖、出租、赠与”农村住宅而获得，与旧法相比，增加了因“赠与”住房而获得宅基地使用权在我国，不论是农村还是城市，都实行“房地不分离”原则。因此，尽管农村宅基地属于农村集体经济组织所有，但住房是农民的个人财产，可以依法转让、出租和继承。这样，受让人可以通过购买、租赁以及馈赠等方式获得一定时期的宅基地使用权。但根据现有法律和政策规定，住房出售只能在本集体经济组织范围内进行；而出租的年限不能超过20年；城镇户口子女可以继承农村房屋而获得一定期限的宅基地使用权。5.明确规定宅基地的审批权限下放到“乡镇政府”或者“街道办事处”1998年修订的《土地管理法》规定宅基地的审批权限在县级人民政府。而近年来，我国大力推行“放管服改革”，将审批权限下放。宅基地权限下放到乡镇后，有利于提高审批效率，有利于宅基地利用情况的公开，有利于一定集体经济组织范围内内部成员权利的相对平等。6.将宅基地监督管理执法权、监督权以及管理权转移到农业农村部门新《土地管理法》规定，国务院农业农村部门主管部门负责农村宅基地改革和管理工作，同时又规定，由县级以上人民政府农业农村部门对违反农村宅基地管理的行为进行监督检查并责令退回非法占有的土地。不难看出，宅基地监督执法权已转移到农业农村部门。7.明确规定探索宅基地有偿退出制度新《土地管理法》第六十二条第六款规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。这将极大改变部分农村地区宅基地空心化、土地闲置、低效利用的状况，也将大大改变部分村民申请宅基地而没有指标的难题，极大改善农民居住环境，提高居住质量。安徽徽州新安江宅基地
位于农田边上的宅基地
位于田野的宅基地
乡村振兴土地政策，多种拿地要点全面解析
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目前，乡村振兴在我国已然成为万亿元级别的产业新风口，伴随的风险也不小。其中一项很大的风险是落地问题。无论是哪种类型的项目建设，都不可能飘在空中，最终得落到土地上。
通常做农业项目建设，主要是以土地流转的形式获取用地，土地流转主要有转包、转让、出租、互换、入股、倒包、托管等几种方式。
☑ 土地互换：土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交换给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。
☑ 土地入股：在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。
☑ 反租倒包：农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来，集中连成一片，给予农户适当的经济补偿，再把土地承包进行转租或发包给农户、个人或企业单位。
☑ 土地托管：承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。
除此之外，按照现行政策，还有多种用地解决方案可供乡村振兴使用。
一、使用存量国有建设用地
《中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（中发〔2020〕9号）
鼓励盘活存量建设用地。充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度。以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。
国有存量建设用地，是指某一时点以前已有的国有建设用地，包括历史国有建设用地和已经办理完土地征收、转用手续的国有土地。国有存量建设用地的供地权在市县人民政府，具体手续由市县国土资源管理部门办理。
提供存量国有建设用地主要有以下五种方式：
1、批准使用：市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，办理批准使用手续，即批准用于建设市政道路等，可以发建设用地批准书，但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。
2、国有土地划拨，即行政方式。
3、国有土地使用权出让。
4、国有土地租赁。
5、国有土地使用权作价出资或入股。
除批准使用和划拨外，其他三种方式属于有偿使用。其中，出让和国有土地租赁的具体配置方式包括协议、招标、拍卖和挂牌四种，作价出资或入股因有明确的使用者，只能通过协议方式配置。
提供存量国有建设用地的一般程序：
编制并公布供地计划，接受用地单位、个人的用地申请，确定供地方式，编制供地方案，实施供地。
二、使用设施农用地
《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（国土资发[2009]27号），首次明确完善设施农用地管理，支持设施农业发展。
《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）进一步完善了设施农业用地政策。
设施农用地是指设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。
生产设施用地是指，直接用于农产品生产的设施用地；附属设施用地是指直接用于设施农业项目的辅助生产的设施用地；配套设施用地是指由农业专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等，从事规模化粮食生产所必需的配套设施用地。如晾晒场、粮食烘干设施、粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场所等用地。
设施农用地经营期满，需要按照用地协议的要求复垦后归还土地。
设施农业项目不同于一般的建设项目，其用地也不同于一般建设项目用地，符合要求的设施农用地不属于建设用地，按农用地进行管理，不需办理农用地转用审批手续，不作为新增建设用地管理。附属设施和配套设施用地有一定比例限制。
设施农用地不包括以下用地：
☑ 经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；
☑ 以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；
☑ 以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。
三、直接使用集体建设用地
有六种情形可使用集体建设用地。
1、乡镇村公益事业、公共设施用地；
2、村民住宅；
3、集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的；4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的；
5、在33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目；
6、返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐；也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。
四、使用圈内用地、圈外用地
《土地管理法实施条例》第二十三条规定，能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目，因选址的特殊要求，可以在“圈外”选址建设，原则上其他项目都应在“圈内”选址建设。
圈内用地是指城市和村庄、集镇建设用地。按照年度的用地计划，这类用地分批次报批，报批用地时不需要带具体的项目，而是由当地政府负责向具体项目供地。
为实施规划，需要占用圈内用地，涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续。
圈外用地是指单独选址建设项目用地。按照经批准的项目设计方案，以项目为单位报批用地
涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续；土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。
五、使用国有农用地
建设需要使用国有农用地的，应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后，依法办理供应手续，不用办理征收手续。
六、使用国有未利用地
《土地管理法实施条例》第二十四条规定：具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理；但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。
建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地，不需修改规划，也不用办理转用和征收手续，直接批准用地。
七、使用集体未利用地
《土地管理法实施条例》第二十三条明确了单独选址项目占用圈外集体未利用地的报批要求：“建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案”。
可以直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未利用地的，应当办理土地征收审批手续后依法供地；不需要办理农用地转用手续，不需要用地计划指标，不缴纳新增费和耕地开垦费。
八、结合土地整治、村庄整治安排用地
《中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》提出，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。
土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排，必然涉及到项目区内各业用地的重新布局、安排和产权调整。
土地整治规划方案中包含了整治后的土地产权调整和各类项目用地调整（地类调整和供地安排）。
土地整治实施规划经批准后，应当依据经批准的实施规划，相应调整项目区内各类用地产权和地类，直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理相应用地手续，不再办理农用地转用审批手续，也不占用土地利用年度计划指标。安排原用地者用地后的剩余部分，应当依法办理供地手续。
九、更多用地相关政策
1、使用增减挂钩项目建新区用地的，视同建设用地。
2、农业项目使用国有农用地，有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式。
3、农业项目使用集体农用地，有承包经营、承包经营权流转、四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）拍卖、由原农户按要求种植等方式。
4、使用四荒地等未利用地的，有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式，使用年限最长50年，使用方向包括开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等，用于非农业建设需要审批。
5、农村三项建设使用圈内农用地的，应当先行办理农用地转用手续，转为集体建设用地后，再由县市人民政府批准使用。
6、符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地，不属于建设用地，不办理农用地转用手续，不占建设用地指标。
7、地质灾害治理工程用地，按照地质灾害治理项目办理项目审批手续，不办理征收、转用手续，不占用指标，但应当足额安置补偿。
8、根据项目具体需求不同，还有填海造地、抢险救灾用地、临时用地、先行用地、一般采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、闲置地处置与利用、工矿废弃地利用或复垦置、低效地再开发利用、管线用地（需设置地役权）、低丘缓坡用地、光伏用地、新产业新业态用地以及农村党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地解决方案可供选择。
9、还可以通过市场解决项目用地：
☑ 以转让方式取得土地使用权；
☑ 以股权转让方式取得目标公司控制权，进而实现开发利用目标土地的目的；
☑ 以合作开发方式开发利用目标土地；
☑ 原有建设用地依法改变用途等土地使用条件后,用作发展项目用地；
☑ 原有建设用地办理出让、租赁等有偿用地手续后，用作发展项目用地。
可以看出，土地政策梳理集成可以形成了很多种用地解决方案，政策应用空间很大，不管是搞房地产开发、搞工业建设项目，还是搞特色小镇建设，如果不懂土地政策集成应用，会错失很多的机会，增加很多工作难度和开发成本。
长期以来，土地出让收益，可以说是“取之于乡，用之于城”，要创新政策机制，把土地增值收益这块“蛋糕”切出更大的一块用于支持乡村振兴。
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农民朋友们请注意！这些土地流转的行为是违法的
大部分农民都有土地，但面积不多，近年来很多农民都会选择将地流转出去，但由于农民对土地流转的知识了解甚少，各种问题随之而来。那么农民朋友们如何识别什么是违法的土地流转呢？
土地流转土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权，是经营权流转到期后在土地承包期内依然属于农户。
土地流转的好处1、有利于防止土地抛荒；
2、有利于促进农业产业化、规模化生产；
3、对农民来说收入增加。
哪些行为属于违法1、强迫、阻碍农民依法进行土地承包经营权流转
农民(承包方)依法进行土地承包经营权流转，除以转让的方式流转需经发包方同以外，以其他方式流转的，发包方一律无权干涉。
2、假借少数服从多数，强迫农民进行土地承包经营权流转
违背农愿，强制推行土地承包经营权流转，受到部分农民的抵制后，通过村民委员会操纵，假借少数服从多数的名义，强行对农民的承包地进行调整。
3、土地流转改变了农业用途
《农村土地承包法》第三十三条规定，农村土地承包经营权的流转要遵循“保护耕地”的原则；因此，流转出去的土地一定不能改变其原有的农业用途，农民一旦进行土地流转之后，将土地用作非农业用途的行为，是要承担相关责任的。
之所以严格要求保护耕地，是因为土地流转的目的就是微量促进农业建设发展，而耕地则是其必不可少的条件，因此，必须要在确权不改变土地农业用途的前提下，进行土地流转。
4、国家机关及其工作人员违法干预土地承包
根据《土地承包法》第九条规定，国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人都不得侵犯。
因此，村集体利用职权干涉农村土地承包、强迫承包双方变更、解除合同、以其他形式侵占、贪污、挪用、征用农民集体土地补偿费用等行为，都是属于违法行为，要受到法律制裁的。
签订土地流转合同时应注意的问题1、明确双方当事人的姓名、住所。注意签约人是有民事能力的人，转出方签约人应为承包方代表(户主)或经承包方(户主)授权的人。
2、注意明确土地流转方式。特别是转包与转让的差别巨大，一定要格外注意。
3、注意明确流转土地的坐落、四至、面积、质量等级。土地环境比较复杂的，最好双方一起进行侦探，再做进一步的决定。
4、注意流转土地的用途。农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的用途。
5、注意流转的期限以及起止日期。流转期限不得超过承包期的剩余期限。
6、注意明确双方的权利和义务。比如道路条件，水源供应，流转价格，支付方式，支付时间等等一系列问题。
7、注意流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理。
8、注意约定违约责任。
9、注意土地流转不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。
内容来源丨农业农村信息网
图片来源 | 视觉中国
本期编辑 | 任靓（实习）
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