租房子的一些思考#风水玄学
大家好，今天跟大家聊聊房子问题。房子当然涉及到买房子跟租房子这个东西，肯定涉及到的是讲风水这个问题。
很多年轻人买房子是很大的问题，再加上租房子也是挺麻烦的。现在即使是很多城中村的房子加上电费已经是非常的贵的，这是一个热门话题，抖音上很容易刷到。我想谈一下自己的想法。
城中村的房子很多时候加上水电费完全是可以够得上。在小区差不多的小区里面的价格，我其实比较建议现在年轻人去合租的，因为合作以后住在一个小区里面，他的水电费是民用的，而且很多东西是比较透明的，甚至很多可能是他的家电这些东西是以前业主留下的，都是一些环保节能的家庭，所以算起来合资算起来的价格未比住城中村的价格要高。
我想说一下，这个东西是站在省钱的角度去讲的。接下来我是要讲一下风水的角度，一般情况底下埋住小区外围的风水一定不会是很差的。外围我之前讲过小区一个单位里面的阳宅风水，很多是没有设计好的，这个东西是有很多因素在里面的。
因为如果每一个单位都要设计到很符合风水，首先楼层的肯定增加一比一成本，而且比如说厨房，一栋楼的厨房往往设计的时候都是设计在同一个方位的。因为有时候现在的房子价格卖的这么贵，就会在为了赚点钱而在设计上会有一些影响一些问题在里面，不可能每个都是这么符合太阳的风水的。
总体来说价格肯定是没问题的。像豪华一点的小区肯定是在一个城市里面风水比较好的地方，外面的风水外部风水肯定是比较好的地段，不会是外围。很多可能能看到乱葬岗这些地方。
举的例子比较极端，我就想表达这个意思，外部的风水肯定是比较好的，景色相对会好一点，景色没那么好，都会去把那个东西给改变了，这个东西很容易理解，不然卖不起价格，但是里面的每一个住户都要结合的非常切合风水，这个是会增加很多的成本。
反正目前国内的房地产公司是没有去做阳宅里面的风水的，小区外部的风水是不太需要担心的。像现在的新口湾小区里面，绿化是做的很好的，是小区那里周边的绿化是做很好，因为在租房子的一些思考#小区周边绿化很好是聚财的吗？这是聚财的。当然现实当中就是做的很好，但是室内的阳宅风水是没有设计的，因为顾及不了这样的成本太贵了。每一家住户都是独一无二的，都是设计过符合大多数人的风水，成本太高没法弄。其实卖的很贵成本也不算真的很高，但是整个社会的现状是这样子。
·第一、这里表达了一个点就是好的小区的外部风水是好的。如果去租这里的房子去挑那个挑好的，对个人好的风水的房子租，涉及到要去看，可能要找人去看这个东西。为什么要讲这个东西呢？想象一下一个年轻人在社会上要崩盘，当然涉及到社会是竞争很激烈的。当然这番话是针对相信这个东西的，不相信的就没必要说了，竞争很激烈。
每个人都应该去加强自己的运势，加强好运的运势。因为在阳宅风水里面，如果住了一个合适自己的方位，是会加强自己的运势的。特别是有些可能结了婚的小家庭，如果去买房子压力会很大，但如果租房子相对压力没那么大。
但是涉及到一个东西，如果去买房可能买的那些小区也好买的房子都没有选择。但如果租房子，可能钱就能够租到风水特别好的小区，外部风水、阳宅内部的风水都有可能是符合消费能力的。
想象一下你的事业的上升期，找了一个这样的房子加强了运势，让财产更加好了，让官运更加好了，又往上爬上升的阶段。有了更多的钱去改善生活方方面面的。觉得这是一个很好的思路。
有很多人因为身边有这样的朋友，身边有个同学，他女朋友结婚的就是初恋女朋友，她是个情t的，也是个宅男女朋友，跟初恋女朋友跟他在一起后来，觉得她不是太好，都是钱的问题吗？跟他分手了。分了几年绕了一圈，觉得没找到更好的，又跟他在一起。
但是提的条件就是必须得买房才跟你结婚，他就在二零一六年的时候记得是房价最高的时候就跟他结婚了，去做了接盘侠，做了楼市的接盘侠。
想象一下，要讲这个东西首先朋友家里是没啥钱的，还提跟我提过有没有可能跟我借一点钱。当时我也没啥钱。我说没钱，那点钱就是自己用的钱，就是一个这么个事，根本就没得选择买不了什么好的房间房子。二零一六年买的房子，其实二零一六年以后很多互联网公司就没那么秀气了，加上疫情，想象一下这些年肯定过得是不太如意的，又背负了房债在那里，反正是挺难的。要是钱住一个好一点的地方，去旺你的运势，让你更进一步，赚更多更多的钱。往前走一步是不一样的，完全不一样的。完全是会可能就是阶级的跃迁，这个是站在风水的角度来讲的。
从另外一个角度就是，不要从风水角度来讲住了一个好的小区，周围认识的人是不一样的，我不知道，是不是每个人都能够听得明白。现在很多人是做小区生意的，就是住在一个好的小区，好的小区的消费能力不一样，就做这小区的生意，反正很多是这样子的。
相信如果是坐在小区里的人是很有这样的体验的。有个叫做社区经济吗？有个词叫做社区经济，很多人做社区的小区可能就是几万人都是有消费能力的，就做这些人的生意就已经完全够了，现在很多是这样子的。
所以如果不从风水的角度来讲，去住在一个好的小区的好处也是显而易见的，完全不用从风水角度去看，只不过是看自己的脑子够不够灵活，能不能去干这样的事情罢了，而条件那个好处是显而易见的。至于风水是又是从另外一个角度来讲事情，今天的分享就到这里了。
住宅出售拟按套内面积计价 专家认为计价公开透明保障业主知情权
近日,住房和城乡建设部对外公布了38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发关注。
那么,以套内面积计价到底会给购房者带来什么样的影响?按套内面积计价是否等同于取消公摊呢?会对我国的房价产生重要影响吗?该如何从法律的角度看待住建部此次出台的项目规范?按套内面积计价政策该如何落地生根?
带着这些社会公众关注的焦点问题,《法制日报》记者与相关的法律专家进行了对话。
对话人
北京大学法学院教授
王锡锌
中国人民大学法学院教授
刘俊海
北京市住建委立法专家组成员、北京市律师协会物业管理委员会副主任 孟宪生
上海市建纬(郑州)律师事务所 李贵修
《法制日报》记者 万 静
计价模式不受约束
购房成本几无影响
记者:对于我国大部分省市来说,目前购买的商品房面积一般都采用建筑面积计算房屋总价。按照人们通常的理解,建筑面积包括房屋套内面积和公共面积之和。套内面积争议不大；公共面积可能包括楼梯、走廊、停车场、天井等。近年来,因为公摊率过高等因素引发的交易纠纷频频发生。
孟宪生:按照我国相关法律政策规定,商品房销售应该明码标价,实行每套房都有明确具体的价格标识制度,按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。按套内面积计价也只是转换了一种计价方式。而原先的公摊面积,也是开发商支出的成本,已经客观存在,在房屋交易时,如果按套内面积计价,这些公摊面积成本也会摊入套内面积计价中,成为房价的一部分。因此按套内面积计价不会影响房屋价格。
李贵修:住建部的住房项目规范从法律效力上看,只是技术规范。征求意见稿规定住宅项目建设、适用和维护必须遵守本规范。由此可见,这一规范难以约束开发商,也不会对商品房销售计价模式产生强制性约束力。
刘俊海:实施按套内面积计价后,房屋单价将会相应提升。在这个过程中,如何避免开发商隐性抬价,值得政府相关部门关注。
公摊系数缺标准
房屋定价有猫腻
记者:按套内面积计价已在业界引起一片叫好声。因为它让房屋买卖真正变得“可计算、可监督”。
王锡锌:如果以套内面积计价模式正式实行,它将更有利于监管部门对房价的监督管理,让房屋定价变得更加透明公平。目前房屋买卖通常都采用按建筑面积计价,其中不可回避的就是公摊面积的价格监管问题。而公摊面积是房地产市场最不透明的一项指标。因为除了开发商,购房者很难拿到有详细公摊情况的测绘数据,这导致公摊面积存在很多猫腻,比如重复公摊、重复收钱等。
记者:目前北京大部分新建住宅交易标有两套价格,一套建筑面积价格、一套套内面积价格。而建筑面积价格会比套内面积价格低,以建筑面积计价会让购房者认为房价比较低,产生价格幻觉。
刘俊海:目前的建筑面积计价中公摊面积价格可谓是一笔糊涂账。如今,土地的容积率越来越高,建筑规划越来越严格,按照建筑面积计算的房价上涨幅度明显低于按照套内面积计算的房价上涨幅度。这样从表面上可以获得房价平稳的效果。
公摊面积计价是开发商、物业公司乐见的结果,因为物业收费、供暖收费都是按照建筑面积收的。公摊越多,费用越多。
记者:有业内人士提到,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大。
孟宪生:实际中,公摊面积计入房价的规则非常混乱,购房者根本弄不明白。同一栋楼两梯两户的公摊,要比一梯两户的大；点式楼和板式楼的公摊也是不一样的；房子大,公摊就多点；房子小,公摊就会少点；只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户,其公摊面积也是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。当然公摊也不是越小越好,太小的公摊意味着社区的舒适性降低。
电梯楼道需要维护
共有产权对价支付
记者:那么,是否可以理解为,要从制度上堵住这一漏洞,或许可从按套内面积计价开始。
刘俊海:将含公摊面积在内的建筑面积计价规则,改为统一按套内面积进行交易,也算是一种务实的纠偏。最关键的一点是让房屋交易变得更透明,让购房者不必再在建筑面积、套内面积、公摊面积等多个指标上与开发商“斗智斗勇”。
记者:公摊面积乱象的出现固然与不透明、不公开的按建筑面积计价的模式有关,但是否更多是因为立法不完善、对开发商监管不到位?
李贵修:政府部门要对公摊面积乱象高度重视,出台法规规章对公摊面积的范围、测算方法、公示办法、惩治对策等进行详细约定。政府监督还要加强对公摊违法行为的监管和惩治力度。为了能让监管落实到位,还可以强化社会监督,要求开发商对公摊面积的计算方法进行公开,保障业主的知情权。
大力推广按套内建筑面积计价的单价模式,避免因“公摊率计算”而产生房价欺诈行为。同时要求每个楼盘都设置多种计价模式,使买房人有交易选择权。
王锡锌:住建部上述规范也要注重如何落地生根。新规实施后对房屋交易和后续其他环节可能产生的连带影响,也该有配套的实施细则。比如,按套内面积算,对于业主缴纳物业费、取暖费,乃至日后可能征收的房产税等,都可能带来长远性利好,但这并不意味着小区公共区域的维护费用就可以免除。这部分费用到底该如何由业主分担,是折合到套内面积统一征收,还是另设标准仍需妥善处理。
记者:未来这一规定执行后,还存在公摊面积吗?类似公共设施电梯和楼道等的费用计价问题怎么解决?
李贵修:物权法第七十条规定了业主的建筑物区分所有权,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定了业主对共有部分的权利,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务；不得放弃权利不履行义务。《商品房销售管理办法》第十八条规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。
由上述法律规定可以看出,共有建筑的产权人为业主而不是开发商。根据民法公平原则,业主既然得到了共有建筑部分的产权,就必然要支付相应对价,即使按套内建筑面积计价,公摊面积(共有建筑面积)的价值也应在单价中体现。
记者:如果实行按套内面积计价模式,那么对现实中以前交易过的和正在进行的房产交易会产生什么样的影响?会有溯及力吗?
刘俊海:住建部拟出台的这个规范意见,是没有溯及力的,就是说以前已经交易完的房地产按照当时的计价模式就行了,不会有差价补偿等。现在需要注意的是正在进行的房地产交易行为。
应该具体情况具体对待,凡是没有正式签约的,包括内部的、签订了内部认购协议的,都不能看成是“完成交易行为”,都可以适用按套内面积计价模式。前提条件是住建部的上述规范意见正式生效,房产交易行为在正式网签之前。只要是还没有签订正式的网签合同,都应当按套内面积销售。按套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。
