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「华强律师说法」实例解读：驱赶“恶房客”赢在细节
【华强律师说法】实例解读：驱赶 “恶房客” 赢在细节
洛杉矶讯：
在疫情之下，房东与房客矛盾更加纷繁复杂，尤其是房东，在处理与房客的关系时，稍有不慎，反而会陷入被动状态。执业经验丰富的华强律师，通过实际案例，贴心解答租赁矛盾中的关健点，帮助您防患于未然。
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比扬巴克( 华强) 女士曾获取全美律师协会的嘉奖。
比扬巴克女士曾获取中华人民共和国律师执业资格。现在她具有美国加州律师执业资格， 美国联邦加州中区地方法院，美国联邦第九巡回法院，美国联邦巡回法院上诉法庭，美国联邦最高法院，及美国国际贸易法院的执业资格。她现在是全美律师协会移 民法分会执行理事(全美律师协会有40 多万名律师)，前加州律师协会驻全美律师协会议会代表。
物业公司停水、断电的方式催缴物业费？该怎么应对？
不合法的。
我们要分清物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同。物业公司无权采取停水停电等措施制裁违约业主。
因为水电的提供者是自来水公司和供电局，供水供电合同的当事人是业主和自来水公司和供电局，且自来水公司和供电局经法定程序才有权终止供应水电，物业企业任何情况下都无权对业主断水断电。
根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。也就是说，用水用电人有要求供水、供电的权利，而供水、供电公司相应的享有收取水费电费的权利。
可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业管理企业。即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业管理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。
租房合同纠纷找谁解决？
一、租房合同纠纷找谁解决?
单就个人租房纠纷的主体是以个人为单位的，如果是以单位的形式进行房屋的租赁，同时又发生租房纠纷类问题不算在个人租房纠纷范畴。日常生活中的租房纠纷通常由于合同未对相关事项做详细说明，所以在做合同约定时应当对相关事项予以详细说明。
单就个人租房纠纷的主体是以个人为单位的，如果是以单位的形式进行房屋的租赁，同时又发生租房纠纷类问题不算在个人租房纠纷范畴。日常生活中的租房纠纷通常由于合同未对相关事项做详细说明，所以在做合同约定时应当对相关事项予以详细说明。
房屋租赁纠纷处理：
1、协商解决，房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，应当协商解决;
2、协商不成的，应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。
(1) 申请仲裁解决问题
仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定，事后双方当事人又没有达成仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会将不予受理。
反之，双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向法院起诉，法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。
(2)民事诉讼解决问题
若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务，致使租赁合同解除的，未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任;造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。
二、房屋租赁纠纷可以概括为以下三种类型：
(一)损害赔偿纠纷
房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有如下几种：
1. 房屋损坏赔偿;
2. 人身或财物损害赔偿;
3. 侵犯房屋共有人合法权益赔偿。
(二)租金支付纠纷
这是最为常见的一种纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法：
1. 租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面;
2. 在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同;
3. 解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方起诉从而终止租赁关系。
(三)其他纠纷
房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。
三、相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三条 人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。
第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖:
(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖;
(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖;
(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
第三十四条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
第三十五条 两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，原告可以向其中一个人民法院起诉;原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的，由最先立案的人民法院管辖。
在用上述方法解决租房纠纷找谁处理时，仲裁方法由于比较灵活、简便，解决纠纷比较快，费 用又比较低，所以很受当事人欢迎。但是，如果当事人一方不愿仲裁,则不能采用仲裁的方式、而只能采用诉讼的方式来解决双方当事人之间的争议。
在租房的房客中都希望自己和房东能好好相处，不存在纠纷，但是却有不少人遇到了租房合同纠纷问题。如果遇到了这方面的问题协商解决是最好的，既能省时间又能不耗费财力，如果实在是不能进行协商解决那就走法律程序，让自己的合法利益不受侵害。
民法典微访谈⑥｜租户遭遇房东违约驱赶，怎么办？
来源：长城网
长城网讯（记者 于仕越 李皓 刘冰）在日常生活中，一些租户最头疼的问题是房然提出涨房租，如果不同意增加租金只能被迫与房东解除租赁合同。那么，如果事先签订了租房合同，面对房东这种单方面违约行为，租户真的就无计可施了吗？
8月29日，河北省司法厅、长城新媒体集团联合推出“名律聊透民法典”网上系列微访谈。节目中，河北金龙律师事务所高格格律师就租房过程中，租户如何保护自身合法权益的问题进行了专业解答，详情点击视频观看。
您可以登录长城网，或者扫描下方二维码，通过冀云客户端、长城24小时客户端进入《名律聊透民法典》专题，观看更多精彩节目。
华裔房东遇房客耍赖不交租 律师：慎防租屋纠纷
中新网2月20日电 据美国《世界日报》报道，家住皇后区牙买加(Jamaica)的华裔陈先生一年多前将房屋出租，和房客订有租赁合同并曾进行背景调查，他原本以为可享租金收入，但不料房客自去年底开始拖欠房租，且态度无赖；律师表示，在这类纠纷中，房东需先书面通知房客再上诉法院进入驱赶流程，最快要半年。
据报道，陈先生表示，他于2017年8月11日开始，通过一家华人中介将自家楼上三室一厅的房子，以每月2500元(美元，下同)的价格出租给一对非洲裔夫妻，一年多来一直相安无事。
但去年租客丈夫在曼哈顿的小摊位被政府取缔后，这对非洲裔夫妻便开始拖欠房租；后来虽勉强交齐，到去年5月，房客夫妻又要求用之前已缴纳的押金来抵押房租，陈先生说，“我看他们实在困难，也就勉强同意了”。
不料从去年12月开始，这对非洲裔夫妻再也没缴纳过房租，陈先生说，起初对方还愿意和他沟通，但直到最近，在陈先生一家一再催促下，房客夫妻态度变得无赖，最后更一口回绝说“我们没钱”，让陈先生很头痛。
黎保利律师事务所的律师吴圣洋表示，华裔民众喜欢买房投资和出租，尤其纽约市租屋率高，许多人想要借由出租来增加额外收入，或减少贷款和税金负担，但华裔房东要慎防租屋纠纷，目前华裔小区最常见的房东房客纠纷多为房客拒付房租，或是房东不满房客的部分行为，如养宠物、制造噪音、擅自分租等。
吴圣洋指出，这些纠纷往往也是房东要赶房客但房客赖着不走的原因，根据纽约州法律规定，无论房东房客是否签订租约，只要房客入住超过30天，房东想要房客搬离，就必须先以法律书面形式向房客下达通知，整个驱赶流程上诉至法院，最少也需要半年时间。
他也提醒说，无论发生任何情况，房东都无权自行强制驱离房客，若遇纠纷时，房东可在期限到期后中止租约，向法庭提出驱赶房客的要求，如果法庭批下驱逐令，将由法警来执行和监督房客搬离；房东千万不要和房客发生冲突，也不要擅自换锁或以断水、断电等方式非法驱赶房客，需寻求专业律师帮忙。
